富力地产遭遇现金流紧张 短债危机一触即发
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富力地产遭遇现金流紧张 短债危机一触即发
与2008年金融危机时隔一个年轮之后，富力地产再度遭遇现金流紧张，短债危机一触即发。
2008年，得益于“四万亿计划”的刺激，富力地产幸运逃过一劫。如今，资金捉襟见肘的富力地产巧遇新冠肺炎疫情事件，能否安然渡劫？
从政策面看，为对冲疫情冲击，纵使严厉数年的房地产调控风向正发生微妙转变，但“房住不炒”基调下，凶猛刺激政策大概率难以再现。
从公司基本面看，富力地产此前数年短债长投，大力加码商业地产，财务“重资产”与“慢周转”叠加特征进一步加剧，种下了现金流危机的“苦果”。调控政策的有限宽松之于富力地产当下困境，可能只是扬汤止沸而非釜底抽薪，作用有限。
富力地产(02777.HK)是否面临现金流困境，最近半年一直被市场关注。2019年7月26日，富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传，暴露该公司的资金饥渴。截至2020年3月底，全国已有过百家房企宣布破产的背景下，其处境令人关切。
进入2020年以来，受新冠肺炎疫情的影响，越来越多的城市已通过住房部门和金融机构口头传递放松限购、限贷消息，楼市松动的传闻屡见不鲜。4月14日召开的国务院常务会议，确定加大城镇老旧小区改造力度。会议消息显示，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，比2019年增加1倍。
这些消息对于擅长旧改的富力地产，或如隧道尽头冒出的一缕光亮。
早在2008年金融危机期间，富力地产一度也被传资金链紧张，甚至生死攸关。2009年国家快速推出“四万亿”刺激计划，富力地产顺势走出困境。时下这一故事情节听起来颇感熟悉。捉襟见肘之际的富力地产巧遇新冠肺炎疫情这一特殊事件，似乎又将因祸得福。
历史会重演吗？这一次富力地产能再度化险为夷吗？
01
资金缺口283.66亿元，短债危机一触即发
富力地产的现金流风险，在2019年下半年即已被爆出。网络流传的富力地产《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，要求“2019年下半年原则上暂停拿地”。行文尽管克制，却足以令人感受到无奈。
富力地产2019年中期的销售金额为602.2亿元，仅完成当年1600亿元销售目标的37.64%，远低于2018年同期的速度。按照当时的测算，富力地产短期借贷及长期借贷当期到期部分579亿元，同期的现金及现金等价物仅为235亿元，至少存在344亿元资金缺口。
其当时的处境，已令投资者十分揪心。
2020年3月26日公布的年报数据显示，2019年富力地产的权益合约销售目标完成1318.9亿元，仅实现年度目标的86.37%。截至2019年末，富力地产一年内到期债务高达622.7亿元。尽管其声称持有现金229.04亿元，但资金缺口进一步扩大至393.66亿元(表1)。这意味着，富力地产资金紧张的局面不仅没有缓解，反而变得更严峻。
2020年4月3日，评级机构穆迪(Moodys)将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪认为，“鉴于富力地产未来12-18个月的大规模再融资需求，对其企业家族评级的下调，反映出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧”。
继2019年12月30日完成2.73亿股新H股配售，募集到37.35亿港元资金之后，富力地产在2020年第一季度内，已密集发出超过236亿元总融资额度的申请，虽说已有多个项目显示为“被受理”状态。富力地产于2020年4月21日发行了一笔企业债券(032000374.IB)，募集到10亿元资金。5月10日，深交所消息显示，富力地产2020年发行的100亿元小公募债券状态更新为“通过”。即使110亿元的资金到位，富力地产仍然还有288.36亿元的资金缺口。倘若作最乐观估计，这些债券融资项目全部成功落地，亦有147亿元以上的资金缺口。这意味着，富力地产仍需完成147亿元以上的应收回款，或从他处挪腾同等现金才能填补这一缺口。
换言之，富力地产时下的安全取决于两个关键因素——销售回款、融资能力，否则公司面临资金链断裂的风险，至少需要出售资产断臂求生。
那么，富力地产的销售回款情况如何？融资能力如何？其资金压力究竟有多大？短期偿债风险有多高呢？下文一探究竟。
“房住不炒”基调下的销售不力
遭遇2020年新春的新冠肺炎疫情以来，全国房企于1月下旬先后停工停售，进入全民战“疫”状态，普遍遭遇了极限生存的考验。为应对疫情，富力地产也将楼盘营销搬到了线上，推出了“全民营销+网上看房+无理由退房”等组合拳。
公开资料显示，2020年2月15日至4月15日，富力地产所售全业态的房源都实现了在线购房。只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》，即可享受诸多福利。3月20日起，富力地产的促销活动进一步升级，除原享有的六项权益，还可享受“锁房升级权益”与“成交转化权益”两大“升级礼”。
销售数据显示，2020年1-2月，富力地产销售额仅为86.8亿元；2020年第一季度内，其权益合约销售金额为248.1亿元，销售面积约215.16万平方米，两项指标分别同比上升3%、11%。可以看出，富力地产的销售效果并不乐观，并且销售面积增速远高于销售金额增速，这应当不乏“以价换量”、薄利多销的成分。
富力地产遭遇的销售困境，全行业都感同身受。数据显示，2020年2月，TOP30房企累计销售金额为2157.29亿元，环比下降40.94%；累计销售面积1767.58万平方米，环比下降35.09%。国家统计局数据显示，2020年第一季度，全国商品房销售面积、商品房销售额降幅都在30%左右。同期，TOP100房企全口径销售业绩规模较同比下降20.8%。
在2019年全年业绩发布会上，富力地产公布2020年的销售目标降至1520亿元，这比前一年度下降了80亿元。以此目标折算，富力地产第一季度仅完成年度销售计划的16.32%。进一步推算，未来的4-12月，富力地产需要完成1271.9亿元，相当于月均141.3亿元，销售压力不可谓不大。这是可能完成的任务吗？于5月6日最新公布的2020年4月份富力地产合同销售金额仅实现92.2亿元，这与前述月均销售指标141.3亿元，差距不小。
上文有提及，2019年上半年，富力地产仅完成全年销售目标的37.64%。李思廉后来在中期业绩发布会上表示，富力下半年权益合约销售应该是900-1000亿元左右，“全年大概是1500亿、1600亿左右，这个没有大的问题”。
按照2019年全年实际完成的销售规模折算，富力地产月均销售规模仅有115.17亿元。坊间传言，富力地产在2019年下半年即已启动“全员卖房”，试图用“以价换量”的策略加快销售回笼资金。但是，实际销售进度与李思廉的期望相去甚远。数据显示，富力地产的季度销售规模总体在400亿元左右，也就是说，其下半年的月均销售不过130亿元左右。
2019年年报显示，富力地产在海南省的权益土地储备量为3036万平方米，项目包括阅山湖、阅海湾、海南首府、陵水富力湾以及红树湾等。海南是富力地产重要的市场，不过最近两年，海南的楼市调控格外严厉。2020年3月，海南省再度收紧了楼市政策，宣布新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这意味着富力地产必须要把房子盖完了才能出售，而不能再卖期房了。在此背景下，富力地产手里拿的土地能否良好变现，是个问题。
2019年未达全年销售目标的上市房企总共有6家，包括招商局置地(00978.HK)、绿地香港(00337.HK)、远洋集团(03377.HK)、保利地产(600048)、景瑞控股(01862.HK)、富力地产，对应的销售目标完成率分别为99.03%、96.92%、92.88%、92.37%、89.64%、86.37%。可见，富力地产销售不力的局面从2019年即已显现。进一步说，富力地产是业内销售业绩相对落后的大型房企之一。
早在2018年春，富力地产曾首次提出3000亿元销售目标的“三年计划”，目标从2017年的协议销售额818亿元上升至2020年的3000亿元。回望最近几年，其判断似乎都太过乐观。
如果延续此前的势头，富力地产2020年能否完成销售目标，依然要划一个大大的问号。
富力地产持续数年的艰难去化，并非房地产行业的孤例。2019年7月底，中央再次严厉定调之后，“房住不炒”已深入政策骨髓，房地产调控的基本原则相当明确。2020年新冠肺炎疫情爆发以来，多地政府出台了抗疫期间的楼市支持政策，但是相继上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”现象。据不完全统计，至少有5个城市新政遭遇“见光死”。楼市销售松动的地方政府均被约谈，中央政府“房住不炒”的定力可见一斑。
近年以来，房企破产倒闭从传说变成了现实。据不完全统计，2019年政府至少进行400多次房地产调控，全国有528家房企宣布破产，往日大名鼎鼎的房企，如银亿集团(000981)、五洲集团、新光集团赫然在列。房企销售“TOP100”榜单企业三盛宏业被爆出拖欠巨额工程款、拖欠员工工资遭围堵讨债，全国项目大面积停工，债务危机爆发，公司进入破产倒计时；“老牌粤系房企”颐和地产被爆现金流已接近枯竭。在“房住不炒”的政策主旋律下，进入2020年，房企破产浪潮继续上演，截至发稿日，申请破产的房企超过了100家。