当前我国住房消费信贷发展中面临的问题及对策
张--友--威
|东方铜牛网独家
引 言
住房消费信贷，由于其市场需求量大、收益稳定、不良率低等特点，近年来一直被我国商业银行看作是优质资产从而得到大力地发展。在中国正全面向小康社会迈进的今天，住房消费信贷也担负着使百姓安居的崇高的社会责任。个人住房信贷业务呈现强劲增长势头,显示了广阔的市场前景，但是,住房贷款的风险也在集聚。如何科学研究和制定对策,有效防范我国住房消费信贷风险,推动和促进住房消费信贷业务持续健康发展,是目前我国银行业亟待研究和解决的重要问题。如何认识，并采取切实可行的措施解决这些问题，对我国住房消费信贷健康、快速、有序的发展就显得十分必要了。一、我国住房消费信贷发展中的发展现状
1.1政策环境不成熟，居民的消费观念有很大局限性
在经济发达国家，有一系列有利于消费信贷发展的政策环境，如完善的消费信贷法律法规、健全的社会保障体制，鼓励消费信贷的税费政策，有效的个人信用制度，以及多类型、多层次的消费信贷体系。相比之下，我国至今还没有建立完善的有关消费信贷特别是与住房消费信贷相关的住房交易、个人信用、担保等配套法规。同时，从居民的消费观念来看，由于历史的缘故，我国人民崇尚节俭，以勤俭为美德，视借债为耻辱，“量入为出”、“细水长流”的消费观念根深蒂固。而且，人们仍习惯于计划经济体制下的福利性分房、低租住房，难以克服“自己掏钱买房”的思想障碍。还因为，居民对银行信贷业务缺少接触和了解，对未来预期收入不确定，担心未来收入有变化，更不敢想象“明天的钱圆今天的梦”，用借钱去消费。这种消费观念在一定程度上妨碍了居民使用住房消费信贷去 购买住房，由此延缓了住房消费信贷的发展。1.2风险防范机制匮乏及个人信用制度不健全
由于个人住房消费信贷它是一种专业性很强的金融业务，在资金的运行上，有其自身的显著特征，因此，其风险性也是很显然的。所以，建立一套科学的、完备的、统一的内部运作管理机制，尤其是风险的防范机制和个人信用的评估体制是十分必要的。在整个的个人住房消费信贷的发展过程中，因为与消费者之间并没有建立配套的信用评估与调查制度，所以，发放贷款的金融机构并不能全面的了解借款人的资信情况。而且，银行内部的管理体制也较为薄弱，在消费者信贷的方面也缺乏管理的经验，同一个人的信用资料可能会被存放在不同的业务部门，对于个人信的调查也大都是根据消费者自己填写或所在单位的证明，缺乏对于消费者的资产负债的状况、社会活动的情况、是否违法违纪、是否有不良信用等情况了解调查，导致二者间信息不对称，容易发生道德风险。1.3个人住房消费信贷的资金来源渠道狭窄
我国个人住房消费信贷的资金目前主要来源于商业银行，其商业银行资金的主要来源则主要是依靠吸收活期存款，而银行的定期存款的最长期限是年，过了时间就需要进行再次的转存，但是个人住房贷款的还款期限一般都在到年不等，这种存款与贷款之间的时间差使得商业银行在资金的结构方面面临着非常大的经营风险。因此，银行所能给居民提供抵押贷款额度相对较少、期限较短、利率也相对较高，使消费者的需求无法得到有效满足。此外，将银行当作一个整体来看，因为银行所发放抵押贷款后，其资金己投放出去，没有更多的资金在进行抵押贷款，除非从已贷出的款项中收回足够的资金或者是吸收到额外的存款。因而仅靠银行的资金来提供个人住房消费信贷有些力不从心。二、国外个人住房消费信贷市场经验分析
2.1美国个人住房消费信贷市场的分析
美国个人住房消费信贷市场主要是以个人住房抵押贷款为主。这种模式是为了解决在20世纪80年代美国所发生的储贷危机而逐步形成的。目前，美国的个人住房消费信贷市场是由初级市场、二级市场和保险担保市场组成。初级市场即金融机构的初始放款市场；二级市场即金融机构转让债权促使资金流动的市场；而保险担保市场主要是为一级市场和二级市场提供保险担保。为了有效防范贷款在的风险，政府规定首付金额在百分之二十以下的个人住房抵押贷款，借款人一般会被要求购买相应的抵押保险或提供相应的担保。一般会由联邦住房管理局提供抵押保险，违约风险也会由它承担，只要针对中低收入者，并有一定额度的限制。其他保险抵押则可以提供相应较高的抵押保险，当然也会有额度的限制。退伍的军人只要符合规定的相应条件，就可以在一定的限额内获取无条件的抵押贷款担保。此外，美国政府对住房抵押贷款市场实行干预调节，对一级市场的住房抵押贷款提供政府担保和在二级市场设立吉利美、福利美和房利美这些机构，除此之外，还利用立法手段，通过一系列法律以及补充条款，形成了一套严格健全对美国个人住房抵押贷款市场进行宏观调控的法律体系，有效维护了个人住房抵押贷款市场的运行。
2.2新加坡个人住房消费信贷市场的分析
新加坡是最早建立住房公积金的国家，该制度为解决居民住房问题提供了无可替代的支持，取得了举世公认的成就。新加坡的中央公积金制度始建于1995年，实施养老金计划、为在职员工提供社保是该制度最开始的宗旨，伴随公积金制度不断的发展与完善，它现在包括了住房、养老保险和教育以及投资等10多项计划，覆盖了整个社会的保障储蓄制度。中央公积金制度以立法的形式规定，凡在新加坡有薪金收入（包括各种津贴）者，都必须与其雇主一起将其月薪的一定比例交存于中央公积金局。存款人（雇员）可以按照规定，用公积金购买住房，支付医疗、就学、投资等费用，在达到55岁的退休年龄或因终身残疾无法劳动时，便可以用这笔储蓄来维持生活。公积金具有延续性，不会因雇员的工作变动而终止或中断。如果雇员变动工作，雇员和他的新雇主将继续为雇员的公积金账户存款，从而使雇员的公积金数额累进增长。
公积金的管理、使用、核算有中央公积金局全面负责。中央公积金局是根据新加坡《中央公积金法》于1955年7月成立的，它是新加坡公积金的专门管理机构，也是新加坡金融体系的重要组成部分。新加坡中央公积金局与金融管理局、新加坡货币委员会、新加坡政府投资公司和邮政储蓄银行共同组成新加坡政府性的金融机构体系。
公积金的缴纳率按职工工资总额的一定比例，并根据国家经济状况随时进行调整。中央公积金局为每个参加公积金制度的员工开设二个个人账户，即普通账户、医疗储蓄账户和特别账户，目前劳资双方共缴纳率总计为40%。
2.3国外住房消费信贷市场的经验对我国的启示
国外成功的个人住房消费信贷市场的经验对促进我国的个人住房消费信贷市场的健康发展有着积极的作用，总的来说，主要有以下儿方面：（1）要建立完善的个人住房融资体系。
（2）以市场机制为基础来发展个人住房消费信贷。
（3）在对住房消费信贷的发展上，政府要给与积极的支持。
（4）积极的发展住房抵押贷款的二级市场。
三、完善我国个人住房消费信贷市场的对策建议
针对当前我国住房消费信贷市场上存在的主要问题，同时借鉴国外在住房消费信贷市场上的发展经验，要完善我国住房消费信贷市场，可以从以下几个方面的措施来进行完善。
3.1树立新的消费观念，制定鼓励住房消费信贷政策
要改变落后的消费观念，崇尚新的消费观念，增强信用消 费的意识，就必须为信用消费营造一个良好的社会氛围。首 先，要发展生产力，满足人们日益增长的物质需要。只有人们 收入多了，生活水平提高了，人们才敢消费，才愿意消费，才可 能实现“用明天的钱实现今天的梦”。其次，要逐步完善社会 保障体系。劳动者生活有了安全感，就能放心大胆地把即期收入变成即期消费，通过消费信贷来实现提前消费，培养一种负债消费习惯及信用消费观念。3.2建立和完善信用制度
建立个人信用制度是加快发展住房消费信贷的重要途 径。因为只有建立了个人信用制度，个人住房消费信贷才能纳 入系统化、规范化轨道，个人住房消费信贷的风险才能有效降 低，才能更好地促进消费信贷的发展。个人信用制度包括个人 信用登记制度、个人信用评估制度以及个人信用风险管理制 度。在我国，由于居民身份证号码在国内具有唯一性，因而可 把居民身份证作为个人信用代码，建立个人信用档案。这将有 利于银行全面评价个人信用等级，形成对个人信用行为的制 约。从加快我国个人征信体系，推动个人信用消费发展的角度 看，必须在实现各金融机构内部信息交流的基础上，组建专门 的征信公司，以推动个人征信制度的建立健全。3.3加快发展我国住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是指商业银行将短期流动性差的个人抵押住房资产，经过一定的组合使该组资产能够产生的现金流，且收益比较稳定，并且预计今后仍将保持稳定，在配以相应的信用担保，把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动且信用等级较高的债券型证券的技术和过程。对金融机构来说，住房抵押贷款证券化具有独特的魅力，收到银行也得青睐。首先，住房抵押贷款证券化能够有效的控制由于贷款漫长期限所导致的利率波动和由于提前支付所造成的在投资上的风险；其次，可以发展商业银行的表外业务，在不扩大资产负债的同时，开展一些只收取佣金和手续费的业务；第三，可以满足资本充足率的要求，由于住房抵押贷款属于长期资产，流动性比较差，在风险总资产中所占权重较大，（东方铜牛网）而抵押支持证券属于高流动性的资产，容易变现，可以让银行通过住房抵押贷款证券化更有效的运用资本，获得更高的资本充足率。银行通过实施住房抵押贷款证券化，可以拓宽住房贷款资金的渠道，引导资金进入住房抵押贷款的二级市场，提高资产流动性，并且提供新的资金以满足更多住房贷款者的需求。为此，我国金融机构应该不断地扩大及规范住房抵押贷款市场，使之更加成熟与规范。四、结 论
随着我国住房制度改革的深入，以住宅为主的房地产业成为国民经济的重要行业，其对整体经济的连带效应也众所周知。而目前，在我国个人住房消费信贷市场上，无论从业务品种、数量以及经营范围和管理技术上与国外相比还比较落后，因此，构建科学的、完善的个人住房消费信贷市场体系越来越重要。针对目前我国个人住房消费信贷市场出现的实际问题，提出加强我国个人住房消费信贷市场的建议：完善和规范我国房地产市场的发展；进一步完善和健全我国的住房二级市场；坚强政府及金融机构的监督与完善个人信用制度；加快发展我国住房抵押贷款证券化；提高金融机构的服务质量；实行差别化的信贷政策及合理引导居民的住房消费；转变消费者的消费观念和提高自身的理财能力及信用意识。转载文章请注明网址